Жилищный букварь

 

Что такое управление многоквартирным домом?

В Жилищном кодексе РФ в ка­честве целей управления ука­заны: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граж­дан, надлежащее содержание и поль­зование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Традиционно под управлением понимаются все формы и способы воздействия субъекта на объект. В рамках жилищных отношений субъек­том управления являются собственники многоквартирного дома, а объектом управления - многоквартирный дом, состоящий из жилых помещений (квар­тиры и комнаты) и нежилых. Кроме этого в составе многоквартирного дома имеется общее имущество собственников.

Управление многоквартирным домом - это деятельность собственни­ков помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.

Что такое общее имущество собственников?

Кроме частной собственнос­ти в виде квартиры, комнаты или нежилого помещения, собствен­ники всех помещений многоквартир­ного дома (жилых и нежилых) обла­дают и другим видом собственности, а именно - общим имуществом или долевой собственностью. Жилищный кодекс определяет ее как долю в праве общей собственности на общее имущество собственников помеще­ний многоквартирного дома. Это все то, что делает возможной совместную жизнь многих собственников на одной территории, под одной крышей, в сте­нах одного общего дома.

Из чего состоит общее имущество многоквартирного дома?

В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квар­тир и предназначены для обслуживания более одного поме­щения в данном доме - это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуника­ции или иное оборудование, а также:

• крыши;

• ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;

• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;

• иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации

и благоустройства дома (например, детская площадка).

Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?

Надлежащее содержание об­щего имущества в много­квартирном доме - это поддержание состояния, соответствующего тре­бованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, техниче­ских регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических пра­вил и норм, гигиенических нормати­вов, стандартов и иных документов.

Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического из­носа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартир­ных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата.

Собственники помещений вправе самостоятельно содержать общее иму­щество или привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание?

Собственники, обладая общим имуществом в многоквартирном до­ме, владеют, пользуются и в установ­ленных законодательством пределах распоряжаются этим имуществом. Владение, пользование и распоряже­ние общим имуществом осуществля­ется собственниками путем принятия на общем собрании совместных реше­ний. Слово «собрание» у большинства жителей ассоциируется с помещением, президиумом, поднятием рук при го­лосовании, подсчетом голосов. Однако общее собрание собственников поме­щений в многоквартирном доме отличается от традиционного общественного мероприятия и по существу, и по форме.

Общее собрание собственников является органом управления много­квартирным домом, причем высшим органом. Решение такого собрания обя­зательно для всех собственников, поэтому так важно всем принимать участие в проводимых собраниях. Только общее собрание собственников имеет право выбрать способ управления многоквартирным домом.

Что такое кворум при общем собрании собственников?

Кворум - это минимально необходимое количест­во голосов собственников, при котором принимае­мые на собрании решения считаются правомочными. Зако­нодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью при­сутствия на нем собственников помещений в многоквар­тирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.

Иными словами, общее собрание собственников поме­щений в многоквартирном доме как орган управления много­квартирным домом только тогда вправе принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня, когда к моменту его начала собирается такое количество собственников, ко­торое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме.

При заочной форме необходимо наличие соответствую­щего количества поступивших письменных решений соб­ственников.

В любом случае при отсутствии кворума решения общего собрания не будут иметь юридической силы!

Как рассчитать голоса, принадлежащие собственнику?

Только зная общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих всем собственниками в многоквартирном доме, можно рассчитать голоса, принад­лежащие каждому из участвующих на собрании собственни­ков, и определить наличие кворума.

К примеру, если общая площадь жилых и нежилых по­мещений в многоквартирном доме равна 1000 кв. м, то доля собственника П., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 50 кв. м, в процентах равна: (50 х 100) /1000 = 5%, и, если принять 1% общей доли соб­ственности равной 1 голосу, то данный собственник имеет 5 голосов.

Аналогичным образом рассчитываются голоса, принад­лежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более половины всех голосов собственников в данном доме, поскольку толь­ко в этом случае общее собрание собственников будет счи­таться правомочным.

Могут ли жители неприватизированных квартир голосовать на собрании собственников?

Жилищный кодекс закрепил, что в общем собрании принимают участие и голосуют только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома или их представители.

В неприватизированных квартирах и комнатах граждане (наниматели) проживают на основании договоров социаль­ного найма. Эти жилые помещения находятся в муниципаль­ной или государственной собственности. На общем собрании в конкретном многоквартирном доме от имени собственника (государства или муниципального образования) участвуют представители уполномоченных органов (в городе Москве одним из таких органов является Департамент жилищной по­литики и жилищного фонда города Москвы).

В случае если нанимателям будет предоставлено право (например, на основании доверенности) представлять соб­ственника на общем собрании, то у них появится возмож­ность участвовать в общем собрании собственников и голо­совать по вопросам повестки.

Почему собственники обязаны выбрать способ управления?

Действующий Жилищный кодекс закрепил обязанность собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом. Это свя­зано с тем, что вместе с правом собственности на имущество у собственников имеется обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц. Многоквартирный дом не может оставаться без управления. Поэтому если сами собственники по каким-либо причинам не выполняют обязанности по выбору способа управления, то за них такой выбор должны будут сделать ор­ганы государственной власти в порядке, установленном Правительством РФ.

Что такое способ управления многоквартирным домом?

Управление многоквартирным домом может осу­ществляться тем или иным порядком с использова­нием различных методов, то есть разными способами. В жилищном кодексе выделены следующие способы, один из которых обязаны выбрать собственники:

• непосредственное управление собственниками поме­щений в многоквартирном доме;

• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специали­зированным потребительским кооперативом;

• управление управляющей организацией.

Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Что такое реализация выбранного способа управления?

При непосредственном управлении реализация выбран­ного способа подтверждается заключением собственни­ками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

При выборе способа управления товариществом собствен­ников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государствен­ной регистрации ТСЖ или жилищного кооператива.

Если собственники помещений выбрали на общем со­брании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с вы­бранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным.

При непосредственном управлении реализация выбран­ного способа подтверждается заключением собственни­ками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

При выборе способа управления товариществом собствен­ников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государствен­ной регистрации ТСЖ или жилищного кооператива.

Если собственники помещений выбрали на общем со­брании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с вы­бранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным.

В каких случаях органы власти обязаны провести конкурс по выбору управляющей организации?

Если собственники помещений многоквартирного дома до 1 января 2007 года не выбрали и не реализо­вали способ управления многоквартирным домом, то органы местного самоуправления (или органы государственной вла­сти в городе Москве или Санкт-Петербурге) обязаны прове­сти до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управ­ляющей организации.

Конкурс должен проводиться в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ №75 от 6 февраля 2006 года.

Субъекты РФ вправе установить сроки начала и оконча­ния проведения конкурсов для всех или отдельных муници­пальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года. В Москве открытые конкурсы по выбору управляющей организации должны быть проведены с 1 ян­варя до 1 мая 2008 года.

Что такое непосредственное управление?

Непосредственное управление - это управле­ние без посредников, самостоятельно, под свою ответственность. Непосредственный способ управле­ния изначально предназначался для домов с неболь­шим количеством квартир, в которых собственники мо­гут без затруднений собираться на общее собрание. При таком способе каждый из собственников самостоя­тельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнер­гии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту обще­го имущества в таком доме собственники помещений за­ключают на основании решений общего собрания. От име­ни собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в пись­менной форме, выданную ему всеми или большинством соб­ственников помещений в таком доме.

Что такое Товарищество собственников жилья?

ТСЖ - это юридическое лицо, некоммерческая организа­ция, которое собственники могут создать в порядке, уста­новленном Жилищным кодексом РФ. На общем собрании соб­ственников утверждается Устав. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Только общее собрание вправе утверждать го­довой план финансовой деятельности товарищества, а также отчет о выполнении такого плана, представляемый ревизион­ной комиссией ТСЖ. Правление избирается из числа членов товарищества на срок не более двух лет. Из своего состава правление избирает Председателя, который действует без до­веренности от имени товарищества. Правление отчитывается о своей деятельности перед общим собранием собственников.

Быть членом ТСЖ собственнику не обязательно. Однако только члены ТСЖ могут принимать участие в общем собра­нии, решения которого для них обязательны. А поскольку ТСЖ, созданное в многоквартирном доме, может существовать толь­ко при условии, что членами товарищества являются собствен­ники помещений дома, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников, то принятые на общем собрании членов ТСЖ решения будут обязательными для всех собственников.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. При этом ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.

Чем Жилищно-строительный кооператив отличается от ТСЖ?

Жилищно-строительные коопера­тивы организуются для строи­тельства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. Членами кооператива могут быть граждане и юри­дические лица, которые объединяют свои имущественные взносы (как правило, де­нежные средства) для строительства мно­гоквартирного дома. Денежные средства выплачиваются до определенного момен­та, называемого оплатой пая члена кооператива в полном объеме, который равен сумме строительной или, соответствен­но, покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и иных объектов мно­гоквартирного дома. После выплаты паевых взносов всеми членами коопера­тив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. С этого момента кооператив становится объединением собственников жилья, правовое положение которого аналогично ТСЖ. Однако, в отличие от ТСЖ, в ЖСК доходы, полученные от предпринимательской деятельности, осуществля­емой в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Какие еще бывают жилищные кооперативы?

Кроме ЖСК существуют еще Жилищные кооперативы, Жилищные накопительные кооперативы и другие спе­циализированные кооперативы. В качестве способа управ­ления может быть выбран ЖСК, ЖК или иной специализи­рованный кооператив, целью которого является управление многоквартирным домом.

Жилищные кооперативы создаются для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструк­ции и последующего содержания (управления) многоквартир­ного дома, тогда как ЖСК создается для строительства ново­го жилья. Правовое положение жилищного кооператива и его членов аналогично ЖСК.

Жилищный накопительный кооператив не преследует цели управления многоквартирным домом, он создается для удовлетворения потребности членов кооператива в жилых помещениях. Получив в собственность жилое помещение в многоквартирном доме после полной выплаты паевого взноса, член жилищного накопительного кооператива при­обретает вместе с этим обязанность содержать общее иму­щество многоквартирного дома и участвовать в определении способа управления многоквартирным домом.

Что такое управляющая организация?

Управляющая организация - юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуаль­ный предприниматель, управляющие многоквартирным до­мом на основании договора управления.

Управление многоквартирным домом как функция соб­ственников помещений включает в себя: постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление дей­ствий по реализации намеченных мер, координацию и сти­мулирование деятельности непосредственных исполнителей, в том числе привлекаемых лиц, а также контроль достижения планируемых результатов.

Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятель­ность на основании договора управления, в котором закре­пляется ответственность за надлежащее исполнение обяза­тельств управляющей организации. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управ­ляющая организация.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энер­гия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с исполь­зованием которых потребителю предоставляются коммуналь­ные услуги.

Что такое договор управления многоквартирным домом?

Когда в качестве способа управления выбрана управляющая ор­ганизация, договор управления многоквартирным домом заклю­чается в письменной форме, с одной стороны, управляющей организаци­ей и, с другой стороны, собственниками помещений в многоквартирном доме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой - у управляющей организации. Согласно этому договору управ­ляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату вы­полняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержани­ем, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом, а также предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений. В одном многоквартирном доме условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников и утверждаться общим собранием при выборе способа управления и управляющей организации. В договоре должны быть указаны:

  состав общего имущества многоквартирного дома;
в перечень необходимых работ и услуг;

в порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

• порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации;

• условия договора, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;

• срок договора, который не может быть меньше одного года и больше пяти лет.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало ТСЖ или кооператив, последние могут заключить договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помеще­ний в многоквартирном доме.

Зачем нужно заключать договор управления?

Управление многоквартирным домом - это сложный процесс. Некото­рые виды работ должны выполняться высоко квалифицированным ин­женерным персоналом, в соответствии с требованиями безопасности. Как правило, профессиональные управляющие организации имеют необходимое материально-техническое и кадровое обеспечение, позволяющее решать раз­личные задачи, возникающие при управлении многоквартирным домом. Это касается и чрезвычайных ситуаций, которые иногда бывают в повседневной жизни. От способности организовать и обеспечить эффективное управле­ние в значительной мере зависит уровень комфорта и безопасности жителей в многоквартирном доме.

Крайне важно нести ответственность за надлежащее управление и со­держание. Решение всех этих задач собственникам может обеспечить заклю­чение договора с профессиональной управляющей организацией, имеющей хорошую деловую репутацию.

Договор управления в обязательном порядке должен содержать права и обязанности сторон: управляющей организации и собственников или жи­лищного объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.). Жилищным законодательством определены обязанности управляющей организации, которые можно разде­лить на следующие группы:

• оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего иму­щества в доме;

• предоставлять коммунальные услуги собственникам и прочим пользо­вателям помещений;

• осуществлять иную деятельность по управлению домом, направленную на достижение целей управления, обозначенных в жилищном законо­дательстве. Некоторые услуги могут оказываться в случае достижения соглашения между сторонами договора управления.

Что должна делать управляющая организация по содержанию дома?

В составе услуг управляющей организации по надлежащему содержа­нию и ремонту можно выделить:

• Обеспечение поставки энергоресурсов (тепло, электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечение водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям (трубы для подачи холодной и горячей воды, газа, канализационные стоки, различные кабели и электропровода), контроль за соответствием ис­полнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов;

• Планирование и организация работ по техническому обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой тер­ритории собственными силами или с привлечением подрядных организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства);

• Учет объема и качества, а также осуществление приемки работ, выполняемых подрядчиками;

• Планирование и организация текущего и капитального ремонта;

• Обеспечение целевого и рационального использования бюджетных средств, в случае их выделения управляющей организации;

• Ведение технической документации по зданиям, сооружениям, комму­никациям и иным объектам, технические осмотры и обследования;

• Работа с населением по вопросам соблюдения правил пожарной безо­пасности, электробезопасности и правил пользования системами инже­нерного оборудования;

• Рассмотрение жалоб и устранение недостатков в обслуживании;

• Сопровождение процессов переустройства помещений в многоквартир­ном доме в целях предупреждения ущерба;

• Диспетчерское обслуживание дома в целях оперативного устранения аварийных ситуаций;

• Расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги;

• Организация и/или участие в проведении массовых мероприятий.

Что такое капитальный ремонт многоквартирного дома?

При капитальном ремонте производится: • комплексное устранение неисправностей всех изно­шенных элементов здания и оборудования, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные;

• улучшение эксплуатационных показателей дома;

• осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий в целях рацио­нального энергопотребления (установка приборов учета теп­ла, воды, газа, электроэнергии).

Капитальный ремонт может проводиться только специали­зированными организациями, как с отселением, так и без от­селения жителей (в зависимости от перечня работ). Для пла­нирования и организации капитального ремонта обязательно готовится проектно-сметная документация, определяются сроки начала и окончания. Капитальный ремонт в домах, под­лежащих сносу, допускается производить только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия прожи­вания в них на оставшийся срок.

Что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддер­жания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения несущественных повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

Текущий ремонт может выполняться управляющими ор­ганизациями или их подрядными организациями. Продол­жительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ. Периодичность принимается в пределах трех-пяти лет в зависимости от вида зданий, физи­ческого износа и местных условий.

В зданиях, где намечен капитальный ремонт в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зим­ней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит при­емке комиссией с участием представителей собственников и управляющей организации.

Фактически текущий ремонт производится по разным элементам постоянно. Однако в отличие от капитального ре­монта он не приводит с существенному изменению свойств конструктивных элементов многоквартирного дома.

Из чего состоит плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника?

Собственники помещений в многоквартирных домах обя­заны нести расходы по оплате, в том числе за комму­нальные услуги. В плату за жилое помещение и коммуналь­ные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме входят:

• плата за содержание и ремонт жилого помещения, при­надлежащего собственнику;

• плата за услуги и работы по управлению многоквартир­ным домом;

• плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома;

• плата за коммунальные услуги;

Плата за коммунальные услуги - это плата за отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение. Размер платы устанавливается в порядке, определенном Постановлением Правительства РФ.

Как различается плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника и нанимателя?

Плата за жилое помещение для нанимателя и плата для собственника помещения в многоквартирном доме существенно разнятся.

Наниматели платят за наем жилья, а собственники, есте­ственно, нет. Собственники несут расходы на капитальный ре­монт, а наниматели нет.

Однако и те, и другие обязаны вносить плату за содержа­ние и текущий ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартир­ным домом, содержанию и текущему ремонту общего имуще­ства в многоквартирном доме.

Какие нормативно-правовые акты содержат основные жилищные нормы?

Для того чтобы ориентироваться в жилищных отно­шениях, узнать о своих правах и обязанностях, каж­дый житель может получить необходимую информацию из следующих нормативно-правовых актов:

Конституция РФ (статьи 25, 40, 72);

Федеральные законы (Кодексы):

• Гражданский кодекс РФ;

(статьи 209-217, 288-293, 671-688);

• Жилищный кодекс РФ;
Федеральные законы (ФЗ):

• ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторые другие;

• ФЗ от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации»;

• ФЗ от 30.12.2004г. №210-ФЗ «Об основах регулирова­ния организаций коммунального комплекса»;

• ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов

недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

Законы:

• Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации»;

Постановления Правительства РФ (ПП):

• ПП от 06.02.2006г. №75 «О порядке проведения органом местного самоу­правления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;

• ПП от 23.05.2006г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»;

• ПП от 13.08.2006г. N491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего иму­щества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с пере­рывами, превышающими установленную продолжительность»;

Законы и подзаконные акты субъектов РФ, регулирующие жилищные отношения.